집은 이미 인권이 아니다 — 34억 명의 주거 위기가 증명한다

앞으로 6개월 정도를 보면, 미국 주거 시장은 일종의 교착 상태에 놓일 가능성이 높다고 본다. Freddie Mac 주간 조사 기준으로 2026년 7월 중순 현재 30년 고정 모기지 금리는 6.55% 수준인데, 이건 2025년 11월 Fitch 전망 기준의 2026년 목표치 5.8%나 Fannie Mae가 전망한 2026년 말 5.9%보다 한참 높은 수치다. 전망 기관들의 예측보다 금리 하락이 느리게 진행되고 있다는 뜻이다. J.P. Morgan은 이런 환경에서 미국 주택 가격이 2026년 0% 성장에 그칠 것으로 내다보고 있고, NAR 구매력 지수는 코로나 이전 대비 35%나 하락한 상태다. 집을 사고 싶어도 살 수 없는 사람들이 임대 시장으로 밀리면서, 극저소득 임차인의 74%가 소득의 절반 이상을 주거비에 쓰는 상황은 단기적으로 개선되기 어렵다.

유럽 쪽은 오히려 더 뜨겁다. Eurostat에 따르면 2026년 1분기 EU 주택 가격은 전년 대비 5.1%, 임대료는 3.0% 올랐다. 국가별로 보면 포르투갈이 주택 가격 10.3% 상승으로 앞서고, 불가리아 9.4%, 슬로바키아 9.1%가 뒤를 잇는다. 임대료에서는 크로아티아가 21.9% 급등으로 단연 눈에 띄며, 슬로베니아(-0.9%)와 핀란드(0%)를 빼면 EU 전 국가에서 임대료가 올랐다. 영국의 세입자 권리법이 시행 초기 단계에서 세입자 보호에 일정 효과를 보겠지만, 구조적인 공급 부족까지 해결하지는 못할 거다. 미국의 RealPage 관련 법무부 소송에서 최대 임대인 Greystar가 합의에 도달한 건 단기적으로 알고리즘 가격 조율에 제동을 거는 선례가 되겠지만, 유사한 소프트웨어들이 이미 전 세계적으로 확산된 상황에서 기술 자체를 원천적으로 금지하기는 어려울 것이다.

여기서 한 가지 솔직하게 밝혀둘 게 있다. 내가 이 전망에서 참조한 Fitch와 Fannie Mae의 핵심 수치들은 2025년 11월에 나온 것이고, 지금은 2026년 7월이다. 8개월의 시차가 있다. 그 사이에 Freddie Mac이 실측한 금리는 6.55%로, 두 기관의 2026년 말 전망치인 5.8~5.9%와 상당한 거리를 두고 있다. 전망이 현실을 따라잡지 못하고 있다는 뜻이고, 이건 내 전망의 기반이 되는 수치 자체가 현실보다 낙관적일 수 있다는 걸 의미한다. 독자는 이 시점 한계를 감안하고 읽어야 한다.

6개월에서 2년 사이의 중기 전망에서 가장 큰 변수는 역시 금리다. Fannie Mae는 30년 고정 모기지 금리가 2025년 말 6.4%에서 2026년 말 5.9%로 점진적으로 하락할 것으로 전망하고 있다. 금리가 실제로 6% 아래로 떨어진다면 주택 판매는 2025년 472만 호에서 2026년 516만 호로 9.3% 증가할 수 있고, 모기지 약정 규모도 1조 8,500억 달러에서 2조 3,200억 달러로 25% 늘어날 수 있다. 재금융 비율도 26%에서 35%로 확대되면서 기존 주택 보유자들의 자금 여력이 생기게 된다. 하지만 나는 금리 하락이 주거 위기를 "해결"할 거라고는 보지 않는다. 금리가 내려가면 수요가 살아나고, 수요가 살아나면 가격이 다시 오르는 순환이 시작될 뿐이기 때문이다. 재금융 혜택도 이미 집을 가진 사람들에게만 돌아간다는 점을 간과하면 안 된다. 극저소득 임차인 1,100만 명이나 저소득 가구 100가구당 적정 주택 35호라는 절대적 부족 상황에서, 금리 인하는 구매력 있는 중산층 이상에게만 유의미한 변화이고, 가장 도움이 필요한 계층에게는 사실상 무의미하다.

공급 측면에서는 흥미로운 엇갈림이 보인다. 2025년 11월 Fitch 전망 기준으로 미국의 다가구 주택 착공은 13% 증가가 예상됐지만, 단독 주택 착공은 오히려 5.5% 감소 전망이었다. 건설업체들이 단독 주택보다 수익성이 높은 다가구 임대 프로젝트에 집중하고 있다는 의미로 읽힌다. J.P. Morgan에 따르면 서부와 선벨트 지역에서는 팬데믹 시기의 과잉 건설 영향으로 일부 가격이 안정화되고 있지만, 이건 전국적 현상이 아니라 지역적 예외에 가깝다.

더구나 주택 부족 규모에 대한 추산치 자체가 기관마다 크게 다르다는 것도 문제다. J.P. Morgan은 미국 주택 부족을 120만 호 수준으로 추산하지만, 다른 기관들은 400만에서 720만 호에 이르는 훨씬 큰 숫자를 내놓는다. NLIHC는 저렴 주택만 따져도 720만 호가 부족하다고 본다. 어떤 추산치를 전제로 정책을 설계하느냐에 따라 필요한 투자 규모가 서너 배씩 달라진다는 뜻이며, 이 불확실성 자체가 공급 정책의 방향을 잡기 어렵게 만든다. EU의 430억 유로 저렴 주택 계획이 중기적으로 효과를 보려면, 단순한 자금 투입을 넘어 각 회원국의 토지 규제 개혁과 건설 인력 확보가 병행돼야 한다. 2025년 11월 Fitch 전망 기준 심각 연체율이 2025년 1.4%에서 2026년 1.7%로 올라갈 것으로 예상되는 상황에서, 주거비 부담에 짓눌린 가구들의 위험이 중기적으로 더 커질 수 있다는 점도 간과하면 안 된다.

내 중기 전망에서 가장 불확실한 부분은 정부의 정치적 의지에 대한 가정이다. 나는 핀란드와 싱가포르의 성공 사례를 근거로 정부 주도 해법이 작동한다고 주장했지만, 솔직히 대부분의 민주주의 국가에서 주거 정책은 4~5년 선거 주기에 종속된다. 주거 투자의 성과는 10년 이상 걸리는데 정치인의 임기는 그보다 훨씬 짧으니, 구조적으로 단기 성과주의에 빠질 수밖에 없다. 이 인센티브 불일치를 내가 과소평가했을 수 있고, 그렇다면 내 전망은 "정부가 나서면 된다"는 쪽으로 지나치게 낙관적일 수 있다.

2년에서 5년의 장기 전망으로 가면 구조적 전환의 가능성과 한계가 동시에 드러난다. 핀란드와 싱가포르의 성공 모델이 다른 나라로 확산될 수 있느냐가 핵심 질문인데, 나는 부분적으로만 가능하다고 본다. 핀란드의 Housing First는 EU에서 노숙자를 의미 있게 줄인 유일한 모델이고, 싱가포르의 HDB는 최하위 소득층 자가 소유율 84%를 달성한 세계적으로 독보적인 성과다. 하지만 이 모델들은 각각 인구 550만(핀란드)과 590만(싱가포르)의 소규모 국가에서 강력한 정치적 합의를 바탕으로 만들어졌다. 미국이나 인도, 브라질 같은 대규모 연방 국가에서는 동일한 수준의 정책 일관성과 재정 집중을 기대하기 어렵다. 다만 이 모델들의 핵심 원리, 즉 "정부가 공급 구조를 설계하고 투기를 차단한다"는 원칙은 국가 규모와 무관하게 적용 가능하며, 부분적 도입만으로도 현재보다는 나은 결과를 만들어낼 수 있다. 특히 도쿄의 중앙집권적 개발 승인 구조와 혼합 용도 지역제는 기존의 지방 분권 체제에서도 연방 차원의 개발 가이드라인으로 변환할 수 있는 확장 가능한 모델이다.

장기적으로 가장 우려되는 추세는 비공식 거주지의 확대와 주거 격차의 고착화다. 2000년 8억 9,500만 명이던 비공식 거주지 거주자가 2024년 11억 3,000만 명으로 늘었다는 건, 24년 사이에 2억 3,500만 명이 더 비공식 주거로 밀려났다는 뜻이다. 이 추세가 2030년까지 반전되려면 UN-Habitat 추산 연간 3조에서 4조 달러의 투자가 필요한데, 현재 전 세계 주거 관련 공공 투자를 다 합쳐도 이 수준에는 턱없이 못 미친다. 주택 가격 대비 소득 비율이 11.2에서 더 올라간다면, 선진국 중산층까지 주거 불안정에 노출되는 시나리오가 현실이 될 수 있다. 이미 유럽과 북미 임차인의 절반 이상이 소득의 30% 이상을 주거비에 쓰고 있다는 사실을 떠올리면, 이건 먼 미래의 가정이 아니라 진행 중인 현실이다.

만약 구조적 전환이 온다면 어떤 징후가 가장 먼저 나타날까. 나는 세 가지를 주시하겠다. 첫째, OECD 국가들의 주택 개발 공공 투자가 2009년 이전 수준의 50% 이상으로 회복되는 움직임이다. 둘째, 알고리즘 기반 임대료 관리에 대한 국제적 규제 프레임워크가 등장하는 것이다. 셋째, 주택 가격 대비 소득 비율이 11.2에서 하락 전환을 시작하는 국가가 나타나는 것이다. 이 세 가지 중 하나라도 확인되면, 40년짜리 추세의 반전이 시작됐다는 의미 있는 신호로 읽을 수 있다.

가장 낙관적인 시나리오를 그려보면, 금리가 Fannie Mae 전망대로 5.9% 아래로 떨어지고, EU의 저렴 주택 계획이 본궤도에 올라 실질적인 공급 확대로 이어지고, 주요 국가들이 핀란드형 Housing First나 도쿄형 공급 자유화를 자국 환경에 맞게 도입하는 경우다. 이 시나리오에서는 5년 내에 주택 가격 대비 소득 비율의 상승이 멈추고, 일부 지역에서는 하락 전환이 시작될 수 있다. 기준 시나리오는 현 상태의 연장이다. 금리는 6% 안팎에서 오래 머물고, 공급은 수요를 따라잡지 못하며, 정부의 주거 투자는 정치적 우선순위에서 밀린다. 이 경우 주택 부족은 2억 8,800만 호에서 계속 확대되고, 주거 불안정 인구는 34억 명 이상에서 더 늘어난다. 약세 시나리오는 경기 침체로 인한 실업 증가, 연체율 급등, 정치적 긴축으로 공공 주거 예산이 다시 삭감되는 상황이다. 1980년대 레이건의 80% 삭감, 2009년 이후의 OECD 90% 삭감이 이 시나리오의 역사적 선례다.

물론 내 전망이 틀릴 수 있는 조건도 존재한다. 예상치 못한 건설 기술 혁신으로 주택 건설 비용이 급락하거나, 원격 근무가 완전히 정착되어 대도시 집중 현상이 근본적으로 해소된다면, 주거 위기의 양상은 크게 달라질 수 있다. 기후 위기로 인한 대규모 인구 이동이 기존의 주거 시장 구조를 완전히 뒤흔드는 것도 변수다. 하지만 이런 시나리오에서도 정부의 역할이 불필요해지는 건 아니다. 오히려 더 강해져야 한다. 이 글을 읽는 독자에게 제안하고 싶은 건, 자신이 사는 나라의 주거 정책을 한번 냉정하게 돌아보라는 거다. 정부가 주거 예산을 늘리고 있는가 줄이고 있는가, 투기 자본에 대한 규제가 강화되고 있는가 완화되고 있는가, 세입자의 권리가 법으로 보호받고 있는가 아닌가. 세 질문의 답이 전부 후자라면, 당신이 사는 나라의 주거 위기는 아직 바닥을 치지 않았을 가능성이 높다.

그래서 보통 사람은 어떻게 해야 하는가. 솔직히 개인의 힘으로 구조적 문제를 해결할 수는 없다. 낙관 시나리오에서라면 금리 하락기에 고정 금리를 확보하는 것이 유리하고, 기준 시나리오에서라면 주거비가 소득의 30%를 넘지 않도록 방어적으로 관리하는 게 핵심이다. 약세 시나리오에서는 임대 계약의 법적 보호 조건을 꼼꼼히 확인하는 것이 최소한의 방어선이 된다. 하지만 정말 중요한 건, 당신이 사는 나라와 도시의 주거 정책에 유권자로서 목소리를 내는 거다. 주거가 투표의 우선순위가 되지 않으면, 정치인은 절대 먼저 움직이지 않는다.