1100만 채 빈집이 있는 유럽이 왜 주거난인가 — EU 최초 주거법이 못 건드리는 진짜 문제

EU 의회가 2026년 3월 유럽 주거 위기 대응 결의안을 채택하고, 유럽집행위원회가 European Affordable Housing Plan을 발표했다. 이는 EU 역사상 처음으로 주거를 독립된 입법 영역으로 다룬 사건이다. 단기임대 플랫폼 규제, 투기적 빈집 보유 제재, 사회적 주택 투자 확대가 핵심 내용이다. 주거를 개인 문제에서 사회적 기본권으로 격상시킨 프레이밍 전환이라는 점에서 역사적 의미가 크다. 다만 프랑스가 2007년 반대가능주거권법(DALO)을 만들었음에도 파리 월세가 두 배로 오른 선례를 감안하면, 선언과 실행의 간극이 핵심 변수가 될 것이다. EU 주거특별위원회 최종 보고서에 따르면, 저소득 가구의 27% 이상이 주거비 과부담에 시달리고, 비EU 시민의 33%가 과밀 주거 상태에 놓여 있다.

Eurostat 공식 데이터에 따르면, 2010년부터 2025년 2분기까지 EU 전역의 평균 주택 가격은 60.5% 상승한 반면 임대료 상승률은 28.8%에 그쳤다. 이 격차가 만들어낸 Generation Rent(세대 전세) 현상은, 부모 세대는 자가를 통해 자산을 축적했지만 현 세대는 평생 세입자로 살 수밖에 없는 구조를 뜻한다. Eurofound 보고서에 따르면 30~34세 유럽 청년의 자가보유자 수가 2000년에서 2015년 사이 500만 명에서 370만 명으로 26% 감소했다. 이 현상은 한국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드에서도 동시다발적으로 관찰되며 글로벌 구조적 문제임을 시사한다.

EU 전역에 약 1100만 채의 빈집이 존재하지만, 도시 인구의 10.6%가 소득의 40% 이상을 주거비에 지출하고 있다. 이 모순의 핵심은 주택의 금융 상품화(financialization)다. 블랙록, 본비아 같은 기관투자자들이 유럽 주요 도시의 주택을 대규모로 매입하고, 독일에서만 Vonovia를 비롯한 대형 법인 임대인이 보유한 주택이 170만 호를 넘어섰다. 문제는 집이 없는 게 아니라 집이 있는데 사람이 못 사는 것이다.

EU 새 규정은 단기임대 플랫폼에 연간 임대 일수 제한과 등록 의무를 부과한다. 바르셀로나는 2028년까지 관광용 단기임대 아파트 1만 채 퇴출을, 리스본은 신규 단기임대 등록 전면 중단을 선언했다. 그러나 EU 전체 주택 재고에서 Airbnb 매물이 차지하는 비중은 1~2%에 불과하여, 단기임대를 주거 위기의 주범으로 지목하는 프레이밍 자체가 과장된 측면이 있다. 규제가 관광 도시에서 5~10% 수준의 임대료 하락 효과를 가져올 수는 있지만, 전체 주거 위기를 해결하기에는 턱없이 부족한 수단이다.

주거 위기는 해결할 수 없는 문제가 아니라 해결할 의지가 없는 문제에 가깝다. 집값이 떨어지면 기존 자산가(유권자 다수)가 반발하고, 오르면 청년(정치적 영향력이 약한 층)이 고통받는 구조적 딜레마가 존재한다. 비엔나 모델(시 정부가 전체 주택의 60%를 공공 운영)처럼 답이 있음에도 불구하고, 이를 확산시킬 정치적 의지와 재정적 여력이 부족하다. 이 딜레마가 해소되지 않는 한 어떤 법이든 근본적 한계를 갖는다.