부다페스트에 20만 명이 쏟아지는 밤, 6구 주민들은 이사 짐을 쌌다

나는 오늘 밤 챔피언스리그 결승을 기점으로 부다페스트의 오버투어리즘 문제가 어떤 궤적을 그릴지 단기, 중기, 장기로 나눠서 구체적으로 따져보려 한다. 단기적으로 향후 1개월에서 6개월 사이를 보면, 결승전 직후에는 일종의 관광 수요 조정이 올 가능성이 있다. GKI가 인정한 "대체효과"가 역으로 작동할 수 있기 때문인데, 결승전 때문에 부다페스트 방문을 미뤘던 일반 관광객들이 6월부터 9월 사이에 한꺼번에 몰려오면서 여름 성수기 피크가 평년보다 더 극단적으로 치솟을 공산이 크다. 6구 에어비앤비 금지의 즉각적 효과는 이미 수치로 확인됐다. 장기임대 공급이 34% 늘었고 임대료가 6.7% 내려가서 월세가 HUF 30만에서 28만으로 떨어졌다. 하지만 Homever 분석은 이 효과가 "중기적으로는 글로벌 추세에 따라 회복된다"고 명확히 경고하고 있다. 숙박세가 4배(HUF 38,400에서 150,000)로 인상됐고 전국 단기임대 신규 허가가 동결됐으니 당장 새로운 에어비앤비 진입은 억제되겠지만, 기존 16,000채 중 6구 밖에 있는 나머지 매물들이 어떻게 움직일지는 아직 예측하기 어렵다.

동시에 부다페스트의 숙박 지형은 지금 급격한 전환기를 맞고 있다. 올해만 9개의 신규 호텔 약 800실이 문을 열었고, 향후 5년간 만다린 오리엔탈, 세인트 레지스, 래디슨 컬렉션 같은 럭셔리 브랜드를 포함해 총 22개 호텔 3,000실이 추가될 예정이다. 나는 이것이 부다페스트가 "저가 파티 도시"라는 이미지를 벗고 "프리미엄 문화 도시"로 자리매김할 수 있는 실질적 기회라고 판단한다. 하지만 여기서 냉정하게 짚어야 할 게 있다. 럭셔리 호텔이 늘어난다고 스태그 파티 관광이 저절로 사라지는 건 아니라는 점이다. 부다페스트를 찾는 영국인 독신파티 관광객들은 럭셔리 호텔에 묵는 게 아니라 에어비앤비나 호스텔에 묵으면서 루인바를 순회한다. 고급화 전략과 저가 파티 관광 억제 전략은 완전히 별개의 문제인데, 부다페스트는 이 두 가지를 동시에 풀어야 하는 극도로 어려운 상황에 놓여 있다. 6개월 안에 가시적 변화가 나타나기는 어렵겠지만, 최소한 정책의 방향성이 확인되는 시기가 될 것이다.

중기적으로 6개월에서 2년 사이를 전망하면, 에어비앤비 규제가 6구를 넘어서 다른 구역으로 확산될 가능성이 상당히 높다. 이미 7구 에르제베트바로시는 주거 건물 총면적의 10%까지만 상업 숙박을 허용하는 규정을 시행 중이다. 이런 규제가 도미노처럼 퍼져나가면, 단기임대 사업자들은 아직 규제가 느슨한 외곽 구역이나 교외 지역으로 이동할 가능성이 크다. 바르셀로나의 사례가 이 예측을 뒷받침하는데, 바르셀로나가 10,101개 HUT 라이센스를 2028년까지 폐기하겠다고 선언한 이후 합법 매물의 라이센스 프리미엄은 6만에서 12만 유로까지 형성됐고, 남은 매물의 가격이 오히려 올랐으며, 호텔 ADR과 점유율이 동시에 상승했다. 공급을 인위적으로 줄이면 남은 공급의 가격이 오르는 건 경제학 교과서의 기본 원리인데, 부다페스트가 이 함정을 피할 수 있을지 솔직히 회의적이다. 암스테르담도 관광세를 유럽 최고인 12.5%까지 올렸지만 2024년 숙박 수가 2,290만 박으로 자체 설정한 상한선 2,000만 박을 초과했고, 주민들이 법적 소송까지 제기하는 상황이 벌어졌다. 세금 인상만으로는 수요를 억제하는 데 근본적 한계가 있다는 걸 암스테르담이 먼저 증명한 셈이다.

한편 부다페스트 부동산 시장의 중기 전망도 주시해야 한다. 기본 시나리오에서 2031년까지 누적 30%의 추가 명목 상승이 예상되고 있고, 보수적으로 잡아도 15%에서 20%의 상승이 전망된다. 이건 관광뿐 아니라 3만 7,500명에 달하는 국제 학생 수요, 디지털 노마드 유입, 그리고 여전히 서유럽 대비 저렴한 가격이라는 매력이 복합적으로 작용한 결과다. 하지만 블룸버그가 2025년 말에 "헝가리 부동산 버블 경고"를 발표한 바 있고, 조기 경보 신호인 매물 평균 대기일 100에서 120일 초과와 호가 대비 실거래가 괴리 8%에서 10% 초과가 관찰되기 시작했다는 분석도 무시할 수 없다. 나는 부동산 가격이 관광 수요와 맞물려 계속 상승하면 결국 이 도시에서 살 수 있는 사람이 점점 줄어드는 악순환이 고착된다고 본다. 관광이 GDP를 올리는 건 사실이지만, 그 GDP 상승분이 실제로 도시에 사는 사람들의 삶을 개선하는지는 완전히 별개의 문제다. 이 괴리가 1년에서 2년 안에 사회적 갈등으로 표면화될 가능성이 적지 않다.

장기적으로 2년에서 5년 뒤를 내다보면, 부다페스트의 운명은 크게 세 갈래로 갈린다고 본다. 먼저 낙관적 시나리오를 보면, 맥킨지의 적극적 성장 전략이 현실화되면서 연 12%씩 성장해 2030년까지 관광 수입이 HUF 1.9조 추가되고 49,000명의 신규 일자리가 만들어지는 그림이다. 이게 실현되려면 럭셔리 호텔 중심의 고부가가치 관광 전환이 성공하는 동시에, 비엔나식 공공주택 투자로 주민의 주거 안정성이 확보돼야 한다. 관광 GDP 기여를 16%까지 올리면서도 주민 이탈을 막는 이 균형을 찾는 건 쉽지 않지만, 세인트 레지스와 만다린 오리엔탈 같은 브랜드 유치 성과를 보면 아예 불가능한 건 아니라고 본다. 다만 이 시나리오가 실현될 확률은 나는 20% 정도로 낮게 잡는다. 왜냐하면 헝가리 정부가 공공주택 대규모 투자에 나설 정치적 의지와 재정 여력이 현재로서는 보이지 않기 때문이다.

기본 시나리오에서는 맥킨지의 보수적 성장률인 연 7%로 2030년 방문객이 약 1,100만에서 1,200만 명까지 늘어나고, 23,000명 수준의 신규 고용이 만들어진다. 에어비앤비 규제 확산과 숙박세 인상이 수요를 어느 정도 분산시키지만, 구조적 공공주택 투자 없이는 젠트리피케이션이 느리지만 꾸준한 속도로 계속 진행된다. 6구 임대료는 단기 하락 후 1년에서 2년 안에 다시 오르고, 관광객은 규제가 느슨한 다른 구역으로 분산되면서 문제 자체가 확산되는 패턴이 나타날 것이다. 부다페스트 전체로 보면 관광 산업은 성장하지만 특정 구역의 거주환경은 계속 악화되는 불균등한 결과가 나올 가능성이 높다. 나는 이 시나리오가 실현될 확률을 50% 정도로 본다. 현재 정책 방향과 시장 동력을 고려했을 때 가장 자연스러운 궤적이기 때문이다.

비관적 시나리오는 유럽 전체의 부동산 버블 붕괴, 고금리 장기화, 지정학적 충격이 한꺼번에 겹치는 상황이다. 블룸버그가 경고한 대로 부다페스트 부동산 가격이 2년에서 3년간 명목 10%에서 20% 하락하면, 관광 목적으로 부동산에 투자한 사람들이 손실을 감당하지 못하고 매물을 쏟아내면서 시장이 더 깊이 추락할 수 있다. 암스테르담에서 벌어진 것처럼 주민들이 대규모 법적 저항에 나서고 관광 상한선 논의가 본격화되면 관광 산업 자체가 급격히 위축될 가능성도 있다. 가장 극단적으로는 두브로브니크 구시가의 경로를 따라가는 건데, 1991년 5,000명이던 주민이 2024년 1,157명으로 77% 감소하면서 도시 자체가 관광객 전용 테마파크가 된 사례다. 부다페스트의 진정성, 그러니까 실제로 사람들이 살고 일하고 사랑하는 도시라는 점이야말로 이 도시의 가장 큰 관광 자산인데, 주민이 떠나면 그 자산 자체가 소멸한다. 이 시나리오의 확률은 30%로 보지만, 베네치아가 1950년대 17만 5,000명에서 5만 명 아래로 떨어진 과정을 보면 결코 비현실적이라 치부할 수 없다.

내 전망이 틀릴 수 있는 조건들도 솔직하게 인정해야 한다. 만약 헝가리 정부가 비엔나 모델을 본격 벤치마킹해서 대규모 공공주택 투자에 나서거나, 관광 수입의 일정 비율을 주민 주거 안정에 의무 환원하는 시스템을 만들면 이야기는 완전히 달라질 수 있다. 기술 발전도 변수인데, 실시간 혼잡도 관리 시스템이나 디지털 입장료 같은 도구들이 효과적으로 작동한다면 물리적 수용 한계를 어느 정도 늘릴 수 있을 것이다. 또한 부다페스트가 프라하처럼 반관광 시위가 터지기 전에 선제적으로 "Optimum Tourism" 방식의 질적 전환 전략을 도입한다면, 기본 시나리오보다 낫고 낙관적 시나리오에 가까운 결과를 만들어낼 여지도 있다. 하지만 현재 헝가리 정부의 정책 방향은 "더 많은 관광, 더 높은 GDP"에 맞춰져 있고, 공공주택 투자 계획은 비엔나에 비교하면 사실상 전무하다. 그래서 나는 기본 시나리오와 비관적 시나리오 사이, 좀 더 비관 쪽에 가까운 결과가 나올 확률이 높다고 판단한다. 부다페스트에게 이 흐름을 바꿀 시간이 많이 남아 있지는 않다. 여행자 입장에서 내가 한 가지 제언하고 싶은 건, 부다페스트를 방문할 계획이라면 6구와 7구의 에어비앤비 대신 정식 호텔을 이용하고, 루인바 펍 크롤 대신 겔레르트나 세체니 온천에서 이 도시의 진짜 문화를 경험해보라는 것이다. 관광객 한 명 한 명의 선택이 모이면 도시의 운명도 달라질 수 있으니까.