3년 동안 꽁꽁 얼어붙은 미국 주택시장이 금리 5.98%에 녹기 시작했다 — 그런데 이게 정말 봄인 걸까

프레디 맥이 2026년 3월 10일 발표한 30년 고정 모기지 금리가 5.98%로 하락했다. 이는 2022년 이후 처음으로 6% 아래를 기록한 것으로, 팬데믹 이후 7%대까지 치솟았던 금리가 마침내 심리적 지지선을 깨뜨렸다. 이 수치 하나가 3년간 얼어붙어 있던 미국 부동산 시장 전체를 들썩이게 만들고 있으며, 모기지 신청 건수가 30% 급증하는 등 시장 반응이 즉각적으로 나타나고 있다.

2020~2022년 사이 3% 이하 금리로 대출받은 수천만 가구가 만들어낸 잠금 효과가 드디어 풀리기 시작했다. 워싱턴 포스트에 따르면 모기지 금리 6% 이상 가구 수가 3% 이하 가구 수를 추월했고, 이사의 금전적 페널티가 줄어들면서 리얼터닷컴 기준 활성 매물이 110만 건으로 2019년 이후 최고치를 기록했다. 전미부동산협회는 2026년 주택 거래가 14% 늘어날 것으로 예측한다.

트럼프 대통령이 2026년 1월 8일 패니메이와 프레디맥에 모기지담보증권 2천억 달러 매입을 지시한 것이 금리 하락의 핵심 동력이다. FHFA는 두 기관의 MBS 보유 한도를 각 400억 달러에서 2,250억 달러로 상향했고, 이는 정부가 모기지 시장에 직접 개입하여 금리를 인위적으로 끌어내린 것으로, 미국 주택 정책 역사상 가장 공격적인 시장 개입 중 하나로 평가된다.

패니메이 추정에 따르면 2026년 말까지 리파이낸싱 비중이 전체 모기지 발행의 37%까지 올라갈 전망이며, 리파이낸싱 신청은 전년 대비 109% 증가했다. 2023~2025년 사이 7% 이상 금리로 집을 산 수백만 가구가 5%대로 갈아탈 수 있는 머니존에 진입했고, 월 상환금 절감분이 소비로 돌아가 위축된 내수 경제에 산소를 공급할 수 있을 것으로 기대된다.

관세와 DOGE 비용 절감으로 경제가 흔들리고 2월 일자리가 9만 2천 개 증발한 시점에 주택시장만 좋은 뉴스가 나오도록 설계된 타이밍이 정치적 의도를 암시한다. 패니메이와 프레디맥의 MBS 포트폴리오 축소 시점이 도래하면 금리가 다시 상승할 수 있고, 2천억 달러의 추가 리스크는 궁극적으로 납세자에게 전가될 수 있다는 점에서 이 해빙의 지속 가능성에 의문이 제기된다.